【家を売るときの全手順】不動産会社の選び方から売却のコツまでを一挙公開!

「家やマンションを売るにはどうしたらいい?」初めて不動産の売却に挑戦するときは何かと不安なものです。

でも安心してください。不動産の売却というものはそこまで難しいものではありません。

しかし、きちんとした知識を持って挑まないと、悪徳不動産会社のいいなりになってしまったり、家の売却手続きが終わってから後悔してしまうことにもなりかねません。

家の売却を全て不動産会社任せにはせず、売主としての基礎知識は身に付けておきましょう。

管理人みさこ

当サイトでは、現役不動産会社OLである管理人が、不動産会社の選び方から家を高く売るコツまでを極力専門用語は使わずに、不動産の売却が初めての方にでも分かりやすいように解説をしています。

家を売るときの流れと賢く売るためのポイント

それでは、家やマンションを売るときの流れと賢く売り抜けるためのポイントをご説明いたします。

その1【売却を依頼する不動産会社を探す】

家を売る時にまずやるべきことは、売却を依頼する不動産会社を探すこと。

売主はあなたでも、基本的に家を売ってくるのは不動産会社です。

そのため、売却活動は不動産会社に一任するのが一般的です。そこで、一番重要となるのが「どの不動産会社に家の売却を任せるかということ」

あなたが満足いく不動産の売却ができるかどうかは、最初の不動産会社選びでほぼ決まっているといっても過言ではありません。

家やマンションを売ったあとに後悔している方のほとんどが、不動産会社選びに失敗しているのが原因です。くれぐれも、不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。

複数の不動産会社に話しを聞いてみることが大切

売主さん

不動産会社を探すのは面倒だなぁ。家の近くにテレビCMもしてる大手の不動産会社があるからそこに頼んでみるか?

管理人みさこ

ちょっと待って!不動産会社選びは、面倒くさがらずに複数の不動産会社から話しを聞いてみるということが一番大切です。大手だからといって安易に選んでしまってはいけませんよ。

不動産会社によって査定額がまちまちなのは、この業界では常識です。100万、200万の違いはよくあること。物件によっては、1,000万近くも違ってくることもあります。

これは、ブランド品の買取とかと一緒ですね。

Aというお店では、1万円の買取金額がついた。でも、Bというお店では5万円の値が付いた。何も知らないでAというお店にブランド品を売っていたら4万円も損をするところだった。

注意
不動産というジャンルでは取引価格そのものが大きくなるため、きちんと査定額を見比べておかないと大変なことになってしまいます。

不動産会社にも取り扱う物件の得意、不得意があります。一戸建て、分譲マンション、狭小住宅、事故物件など物件の種別も様々。

基本的にはその時の相場が基準となりますが、不動産会社が得意とする物件種別であれば、強気の査定額が出せますし、逆にあまり得意としていない物件種別であれば、査定額は抑えめになります。

大手であれば査定額が高いとか、中小であれば査定額が低くなるとはではありません。あくまであなたの物件を、自社で査定した価格で売る自信があるかで査定額は決まってくるのです。

MEMO
複数の不動産会社から査定書を取り寄せることで、あなたが所有する物件の価格相場も把握することができるというメリットも。不動産の売却時に相場を知ることは大切ですが、自分で調べるよりも、プロである不動産会社の査定価格を見比べたほうが、より正確に相場を知ることができます。

納得できる家の売却がしたいのであれば、

  • きちんと複数の不動産会社に持家の査定をお願いする
  • しっかりと自分の目で査定額を見比べる
  • 不動産会社の話しを聞いてみて、納得できる不動産会社を選ぶ
上記のことは必ず実行するようにしてください。

 

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不動産査定は、ネットの不動産一括査定が便利

売主さん

でも、仕事が休みの日はゆっくりしたいし、たくさんの不動産会社を回ってる時間も無いんだけど。

管理人みさこ

大丈夫です!複数の不動産会社への査定依頼には、ネットの不動産一括査定サイトを積極的に利用するようにしましょう。

不動産一括査定サイトとは?

不動産一括査定の特徴
  • 査定依頼するユーザーは完全無料で利用ができる
  • 必要事項を記載して送信するだけで査定依頼が完了
  • 大手から中小まで多くの不動産会社をすぐに選べる
  • 利用したユーザーの満足度が高い(90%以上が満足)

管理人みさこ

私が働いている不動産会社でも、査定依頼のうち8割はネットの不動産一括査定サイト経由です。業界大手の不動産一括査定サイトでは、累計1,000万人以上の方が一括査定を利用しています。

不動産一括査定サイトとは、簡単なフォームに必要事項を記載して送信するだけで、各不動産会社に簡単に査定依頼ができるサービスのことです。

登録された不動産会社が、査定依頼1件あたりいくらという料金を支払うシステムのため、サイトを利用して査定依頼をするユーザーは、完全無料で利用できる点がメリット。

今まで面倒だった不動産会社への査定依頼がひとつの手順でできるため、初めて家やマンションを売るという方には最適なサービスです。

登録されている不動産会社も、大手不動産会社ならほぼ登録済み。

販売活動に積極的な中小不動産会社の登録も多いので、実績のある不動産会社が探せるという点は、売主さんには魅力ではないでしょうか。

また、間違って悪徳な不動産会社を選ぶリスクが少なくなるのも大きなメリット。

お客からクレームの多い不動産会社などは登録を抹消されたり、そもそも事前の審査で登録できないようになっているため、安心して査定依頼をすることができます。

 

不動産一括査定についてもっと詳しく
現役不動産会社社員が不動産一括査定サイトを徹底比較。おすすめの不動産一括査定サイトはこの3つで決まり。

【現役不動産会社社員が選ぶ】不動産一括査定サイトおすすめベスト3

その2【不動産会社と媒介契約を結ぶ】

管理人みさこ

査定額に納得し、売却を依頼する不動産会社が決まったら、販売活動を一任するための、媒介契約という契約を不動産会社と結びます。この媒介契約にはいくつかの種類があります。
MEMO
「野村の仲介」など、不動産会社の屋号に仲介という言葉がよく使われていますが、仲介と媒介の意味はほぼ同じ。「不動産の媒介をします」といっても一般の人は馴染みがないため、仲介という言葉を使っているだけです。

媒介契約の種類

不動産会社との媒介契約は、基本的には3通り。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

管理人みさこ

何か漢字にすると難しく感じますが、分かりやすく言うと、家の売却を1社に依頼するか複数の会社に依頼するかの違いと思ってください。
一般媒介契約

一般媒介とは、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶ媒介の種類です。ただし、どの不動産会社に依頼したかは、各不動産会社にきちんと伝えておく必要があります。

一般媒介では、不動産会社から売主さんへの報告義務はありませんので、売却活動の進歩状況は自分自身で不動産会社へ連絡して確認する必要があります。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、家の売却を1社に任せて販売活動を行う媒介の種類です。契約の期間は3ヶ月で、契約期間中は他の不動産会社と契約を結ぶことはできません。

不動産会社は、2週間に一度売主さんへ売却活動の状況を報告する義務が課せられます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、基本的には専任媒介と同じ。1社の不動産会社としか媒介契約を結ぶことができません。

どちらかというと、売主さんよりも不動産会社を守るための媒介契約のため、この媒介の種類が選ばれることは稀です。

一般媒介と専任媒介の違い

一般媒介 専任媒介
他社への媒介依頼 してもよい してはいけない
レインズへの登録 任意 7日以内に登録
売主さんが買主を探す してもよい してもよい
※費用負担がある場合もあり
契約の期間 無期限 3ヶ月おきに更新
MEMO
【レインズとは?】

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムのこと。不動産会社は、レインズに登録された物件情報をチェックして、売主さんと買主さんを繋げる仕事をしています。

媒介についてもっと詳しく
それぞれの媒介契約のメリット・デメリットを解説しています。

【現役不動産会社社員が選ぶ】不動産一括査定サイトおすすめベスト3

その3 媒介契約が終わったら、本格的な家の売却活動へ

不動産会社との媒介契約が完了したら、いよいよ本格的な家の売却活動に入ります。

不動産の売却は不動産会社との二人三脚。不動産会社任せにはせず、協力できるところは積極的に協力をして少しでも家が高く売れるような努力をしましょう。

家の売却で不動産会社ができること

売主さん

不動産会社って、いったいどんなことをしてくれるんだろ?

管理人みさこ

不動産会社は色々な手段で販売活動を行います。実際のところ、家の売却が決まらないと手数料をもらうことができませんので、けっこう必死ですよ(笑)

レインズへの物件登録

不動産会社との契約が、専属専任媒介か専任媒介の場合、不動産会社はまずレインズというサイトに物件情報を登録します。

レインズとは、不動産会社が持つ物件情報をオープンにすることで、各不動産会社の中での物件情報の流通がよくなり、不動産の売却が円滑にすすむようにと作られたシステムです。

物件情報はより多くの人の目に触れることが大切です。

せっかくの良物件も、1社の不動産会社の中で抱えていたのでは、売れるまで時間がかかったり、不動産会社のいいように商談を進められてしまう可能性があります。

ある意味不透明な不動産業界の中で、売主さんを守る役割を持つのがレインズともいえるのです。

MEMO
レインズへの登録が義務付けられているのは、専属専任媒介か専任媒介のみ。一般媒介では登録は任意となっています。任意というだけでレインズに登録できないということではありませんので、レインズへの登録を希望する場合には、契約書等にその旨を記載してもらうように交渉しておきましょう。

管理人みさこ

ごく稀にですが、レインズの登録をしないで売主さんへ内緒にしている悪徳な不動産会社も存在します。レインズは一般の人が見ることができないため、必ず確認の意味でもレインズの「登録済証」をもらうようにしてくだい。